2025. november 28. napján került kihirdetésre az egyes törvényeknek a társasházi építményi jog bevezetésével összefüggő módosításáról szóló 2025. évi LXXXVIII. törvény (a továbbiakban: Módtv.), mely egy új, önálló dologi jogot, a társasházi építményi jogot emelte be a magyar jogrendszerbe. A fenti jogszabály a közjegyzőkről szóló 1991. évi XLI. törvény, a családok támogatásáról szóló 1998. évi LXXXIV. törvény, a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.), valamint az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (a továbbiakban: Inytv.) rendelkezéseit módosítja, a társasházi építményi jog jogintézményére vonatkozó szabályok beemelésével.
A jelen cikk a továbbiakban a társasházi építményi jog jogintézményének alapvető sajátosságait tárgyalja kitérve a Tht., valamint az Inytv. releváns módosításaira.
A társasházi építményi jog jogintézménye
A Módtv-hez fűzött indokolás szerint az új jogintézmény célja a folyamatban levő társasházi beruházásokat érintő ingatlan-értékesítések biztonságos jogi környezetének kialakítása mind a vevők, mind az eladók, mind pedig a hitelintézetek tekintetében.
Az új jogintézmény egy önálló, ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető és megterhelhető dologi jogi jogosultság, amely azon speciális esetre vonatkozóan kíván a feleknek kölcsönös biztosítékot nyújtani, amikor egy még építés, kivitelezés alatt álló konkrét társasházi ingatlant kívánnak értékesíteni. A társasházi építményi jog tehát a „jövőbeli” társasház alapító okirata szerinti, külön tulajdonként kialakítandó lakásra (albetétre), a vevő(k) javára jegyezhető be, illetve terhelhető meg. Sajátossága, hogy amennyiben az ingatlanügyi hatóság bejegyzi a társasházat, úgy a társasházi építményi jog – ranghelyét megőrizve – a vevő(k) vonatkozásában tulajdonjoggá alakul át. E tulajdonszerzési jogosultság mellett pedig a beruházó felszámolása, vagy az ingatlanra vezetett végrehajtás esetén a vevő(k)nek a jelzálogjogosultéhoz hasonló védelmet biztosít a már kifizetett vételár erejéig. A társasházi építményi jog e természete révén a vevők mellett az értékesítés többi szereplőjének, így a beruházóknak és a hitelintézeteknek is kedvező, hiszen a vevők erősebb bizalma és ebből kifolyólag vásárlási hajlandóságuk növekedése népszerűsíti és egyben tervezhetőbbé, kiszámíthatóbbá teszi az építés alatt álló ingatlanok értékesítését.
Társasházi építményi jog alapítása, jogszabályi feltételek a Tht. alapján
Mindenekelőtt szükséges rögzíteni, hogy a Tht. a társasházi építményi jogra vonatkozó speciális rendelkezéseket tartalmazza, az e rendelkezések által le nem fedett általános szabályokat a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) építményi jogra vonatkozó szakaszai jelentik azzal, hogy a Tht. 11/C. §-a értelmében meghatározott konkrét Ptk. szakaszok – például a jog határozott időre való alapítása – nem alkalmazandóak a társasházi építményi jog tekintetében.
A Tht. 11/A. §-a alapján az alábbi feltételek szükségesek a társasházi építményi jog alapításához:
- társasház előzetes alapítása tényének ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése, széljegy nem elegendő;
- a társasházi építményi jog alapításáról való elhatározás, melyet a társasházi alapító okirat szerinti kialakítandó lakás átruházására vonatkozó szerződésben – jellemzően adásvételi szerződésben – szükséges megtenni;
- a vételár egy részének a megfizetése, melynek minimum mértékére vonatkozóan jelenleg nincsen semmilyen hatályos jogszabály, így elméletileg akár már 1 Ft megfizetése is megfelelő lehet.
A Módtv. a társasházi építményi jog bevezetésével összefüggésben módosítja a társasház alapítás szabályait is akként, hogy a Tht. 7. § (1) bekezdését kiegészíti az ingatlanügyi hatóság azon kötelezettségével, miszerint a társasház előzetes alapítása tényének ingatlan-nyilvántartásba való feljegyzésére irányuló eljárásban – a korábbi szabályozással ellentétben – érdemben köteles vizsgálni a társasházi alapító okiratot, az előzetes alapítás tényét pedig akkor jegyzi be, ha az alapító okirat megfelel a jogszabályoknak. Az Inytv. hatálybalépését megelőzően, a korábbi szabályozás hatálya alatt az ingatlanügyi hatóság csak a társasház bejegyzésére vonatkozó ingatlan-nyilvántartási eljárásban vizsgálta érdemben az alapító okiratot
Lényeges kiegészítő szabály, hogy amennyiben a vevő házastársi vagyonközösségben él, úgy a vevő házastársát is be kell jegyezni társasházi építményi jogosultként az ingatlan-nyilvántartásba függetlenül attól, hogy egyébként a házastárs részese-e az átruházásról rendelkező szerződésnek. Gyakorlatilag tehát a házastárs házastársi vagyonközösség esetén ex lege ügyfél a társasházi építményi jog bejegyzésére irányuló ingatlan-nyilvántartási eljárásban. Amennyiben a házastársak nem a törvényes vagyonjogi, hanem vagyonelkülönítő – vagy egyéb, a törvényestől eltérő – rendszerben élnek, úgy erről szükséges nyilatkozni a tulajdonátruházó szerződésben. Amennyiben e nyilatkozat megtételére nem került sor a fenti szerződésben, úgy ez megtehető külön íven szerkesztett nyilatkozatban is, melyet szükséges a kérelemhez mellékletként csatolni az ingatlan-nyilvántartási hatóság részére.
Az alapítás feltételein felül fontos azt is kiemelni, hogy társasházi építményi jogot – szemben a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői joggal – csak egész ingatlanra lehet bejegyzeni, az érintett jövőbeli albetét megjelölése pedig akként törtnénik, hogy a földhivatal szabadszöveges megjegyzésként tünteti fel azon kialakítandó albetét társasházi alapító okiratában meghatározott helyiségsorszámát, melyre vonatkozóan a jogosult az átruházásra irányuló szerződés alapján majd jogosultságot szerez. Így tulajdonképpen a jog mértéke igazodik a társasházi alapító okiratban feltüntetett albetéthez tartozó közös eszmei tulajdoni hányadhoz.
A Tht. 11/A. § (1) bekezdése a társasházi építményi jog bejegyzésének hatálya vonatkozásában úgy fogalmaz, hogy „a társasházi építményi jog ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése a kialakítandó lakás tekintetében a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalomra vonatkozó bejegyzés hatályával bír.” Ennek értelmében ezen jog bejegyzését követően az ingatlan tulajdonosa a jogosult beleegyezése nélkül nem rendelkezhet szabadon az ingatlannal, azt nem idegenítheti el, nem terhelheti meg, mindez pedig egy plusz biztosítékot jelent a társasházi építményi jog jogosultjának.
Az Inytv. vonatkozó módosításai
Míg a Tht. a társasházi építményi jog jogintézményének speciális szabályait állapítja meg, addig az Inytv. e jog bejegyzésével, illetve törlésével kapcsolatos rendelkezésekkel egészült ki. A 2026. március 1. napjával hatályba lépő 38/A. § a társasházi építményi jog törlésének alapjául szolgáló okiratra vonatkozó speciális szabályt állapít meg azzal, hogy a jogosultnak lehetőséget biztosít a törlési engedély előzetesen, közokirati formában – a Tht. 11/B. § (7) bekezdése szerinti esetben közjegyzői okiratban – való megtételére arra az esetre, ha a törlésre a kötelezetti oldal által gyakorolt elállás miatt kerülne sor.
A társasházi építményi jog bejegyzésének alapvető feltétele a társasház létrejötte, így az Inytv. 44. § (5) bekezdése ennek biztosítása érdekében kimondja, hogy amennyiben az ingatlan tulajdoni lapján szerepel a társasház előzetes alapításának ténye, úgy a társasház alapítása iránti kérelem nem vonható vissza.
A jelen jogszabályok érvényes létrejöttét és hatálybalépését megelőzően is volt már lehetőség kölcsönös biztosítékként jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére a még fel nem épült építmények kapcsán, ez a jogintézmény pedig a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog. Hangsúlyos, hogy e jog továbbra is megfelelően alkalmazható, a jogalkotó csak az épülő társasházak tekintetében nem engedi a bejegyzést, a Tht. 11/A. § (8) bekezdése alapján. A jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog Inytv. általi szabályait is módosítja a Módtv. akként, hogy a törvény immáron a jövőbeli épületre vonatkozó vevői jog kapcsán is expressis verbis kimondja a 6 hónapos felfüggesztési joghatást. Ezen időtartam leteltét követően pedig értelemszerűen – a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői joggal megegyezően –, az ezt követő időtartamra, de az Inytv.vhr. 45. § (3) bekezdése alapján maximum 5 évig a bejegyzés hatálya a szerződésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalommal lesz egyező.
Összefoglalva tehát a társasházi építményi jog vevői oldalon erősebb, dologi jogi – és nem pusztán csak kötelmi jogi – pozíciót jelent, melynek következtében a vevő(k) a már megfizetett vételárrészek tekintetében jelzálogjogosulti pozícióhoz hasonlóan kereshetnek kielégítést a kötelezett beruházótól abban az esetben, ha az például felszámolásra kerülne. Mindemellett eladói oldalon is előnyös ezen új jogi konstrukció, hiszen a vevők erős, dologi jogi védelme kiszámíthatóbbá, tervezhetőbbé teszi az értékesítést a folyamatban levő beruházásokkal érintett lakások tekintetében. Az ingatlan értékesítések két főszereplője mellett nem elhanyagolható továbbá a bankok aspektusa sem, hiszen tekintettel arra, hogy a társasházi építményi jog jelzáloggal megterhelhető, így a hitelezésre akár e korai fázisban is sor kerülhet.
Budapest, 2026. július
Készítette:
Schmidt Ádám és Társa Ügyvédi Iroda
Források:
- Az egyes törvényeknek a társasházi építményi jog bevezetésével összefüggő módosításáról szóló 2025. évi LXXXVIII. törvény;
- Az egyes törvényeknek a társasházi építményi jog bevezetésével összefüggő módosításáról szóló 2025. évi LXXXVIII. törvény végső előterjesztői indokolása;
- A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény;
- Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény;
- Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény;
- Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény végrehajtásáról szóló 179/2023. (V.15.) Korm.rendelet.